1. Normas que su arrendador debe seguir
Su arrendador debe seguir procedimientos estrictos si quiere que usted deje su propiedad, dependiendo del tipo de contrato de arrendamiento que tenga y los términos del mismo. Si no sigue estos procedimientos, pueden ser penalizado por desalojo o acoso ilegal.
Su arrendador debe seguir diferentes procedimientos para desalojarlo en Irlanda del Norte y Escocia.
2. Normas para los arrendamientos periódicos asegurados a corto plazo o fijo (AST, Assured Short Hold)
Los arrendamientos periódicos se ejecutan de semana en semana o de mes en mes sin una fecha de finalización fija. Si tiene uno de estos, su arrendador generalmente debe darle un “aviso de desalojo (Notice to quit)”; debe hacerlo de cierta manera dependiendo de su tipo de contrato de arrendamiento y sus términos.
Con el de plazo fijo, solo puede ser desalojado después de 6 meses, puesto que este tipo de arrendamientos tienen una duración determinada.
2.1 Periodos de aviso con antelación
Hay diferentes períodos de aviso con antelación de desalojo en Gales.
En Inglaterra, su arrendador debe avisarle con al menos 2 meses de anticipación.
Es posible que tenga que irse mucho antes si lo desalojan utilizando el aviso de la sección 8, según el motivo del desalojo.
2.2 Si usted no se va al final del período de notificación
Al final del plazo fijo, el arrendador no necesita una razón para desalojarlo. Siempre que le haya dado la notificación correcta, puede solicitar al tribunal una orden de posesión en el caso que usted no se vaya en la fecha determinada.
Si el tribunal le da una orden de posesión y usted aún no se va, deben solicitar una orden para la entrega de posesión, esto significa que los alguaciles pueden desalojarlo de la propiedad.
Si el juez dicta una orden de posesión, normalmente tendrá 14 o 28 días para desocupar la propiedad. Si esto le causa dificultades excepcionales, el juez puede darle hasta 42 días para irse.
En el caso de ser un arrendamiento a plazo fijo y usted se niega a irse al final del período de notificación, las reglas varían dependiendo de si el plazo fijo ha terminado o no.
No será desalojado a menos que exista una razón seria, como si vive allí ilegalmente o se comporta de manera social.
2.3 Desalojo durante plazo fijo
Durante el plazo fijo, su arrendador solo puede desalojarlo por ciertas razones, por ejemplo:
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- no ha pagado el alquiler
- se está comportando de manera antisocial
- Hay una “cláusula de ruptura” en su contrato: esto le permite al propietario recuperar la propiedad antes de que finalice el plazo fijo.
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Una orden de posesión no entra en vigor hasta que haya vivido en la propiedad durante al menos 6 meses.
3. Reglas para arrendamientos o licencias excluidos
Si tiene un arrendamiento o licencia excluidos (por ejemplo, vive con su arrendador, comparte habitaciones con él, como una cocina o un baño, vive con familiares o amigos y no paga alquiler, fue colocado en una vivienda de emergencia después de una solicitud para personas sin hogar, se está alojando en un albergue gestionado por un ayuntamiento o una asociación de vivienda), su arrendador no tiene que ir a los tribunales para desalojarlo. Por lo general, tendrá menos protección durante el desalojo con este tipo de acuerdo.
Es una buena idea tener un acuerdo por escrito si es un inquilino. La mayoría de los albergues o proveedores de viviendas de emergencia le harán un contrato de licencia. Estos acuerdos deben establecer los derechos y responsabilidades de usted y el propietario o proveedor de vivienda.
Su arrendador solo necesita darle un “aviso razonable” para que se vaya. No es necesario que el aviso sea por escrito. Su arrendador podría pedirle que se vaya si no está de acuerdo con un aumento de alquiler.
No hay reglas establecidas sobre lo que es razonable. Depende de:
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- cuánto tiempo lleva viviendo allí
- con qué frecuencia paga el alquiler
- si se lleva bien con su arrendador
- qué tan rápido el propietario necesita que otra persona se mude
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El propietario puede cambiar la cerradura de su habitación, incluso si ha dejado sus pertenencias allí. Sin embargo, deben devolverle sus pertenencias.
Si cree que no se le ha avisado con suficiente antelación para que se vaya, póngase en contacto con su ayuntamiento local para obtener asesoramiento. El aviso razonable debe ser de al menos 7 días, pero puede ser más dependiendo de sus circunstancias. Su ayuntamiento puede tomar medidas si su arrendador lo ha desalojado ilegalmente. Por lo general, el aviso no tiene que estar por escrito.
Si pagó un depósito, el propietario debe devolvérselo cuando se mude. Su arrendador puede hacer deducciones razonables si usted debe alquiler o causa daños en la propiedad. Su arrendador no tiene que proteger su depósito con terceros si usted es un ocupante excluido.
Aquí podrá ver el tipo de arrendamiento que tiene y los derecho específicos según su caso.
4. Posesión acelerada
A veces, los propietarios pueden desalojar a los inquilinos mediante la “posesión acelerada”. Esto es más rápido que un desalojo normal y, por lo general, no necesita una audiencia judicial.
Su arrendador solo puede hacer esto si:
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- tiene una tenencia asegurada a corto plazo o una tenencia periódica estatutaria
- tiene un contrato de arrendamiento por escrito
- le ha dado la notificación por escrito requerida en la forma correcta
- le ha pedido que se vaya antes de que finalice el arrendamiento a plazo fijo
- Su arrendador también debe informar al tribunal si usted y sus dependientes han sido afectados por el coronavirus (COVID-19) de una manera que afecte el caso. Por ejemplo, si perdió ingresos debido al coronavirus, lo que significaba que no podía pagar el alquiler.
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Solo puede detener la posesión acelerada si puede demostrar que su arrendador no ha seguido las reglas mencionadas anteriormente.
4.1 Cómo funciona
Si su arrendador solicita posesión acelerada, el tribunal le enviará:
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- una copia de la solicitud de su arrendador
- el “impreso de defensa” ( Defence Form)
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Complete el formulario de defensa para impugnar la solicitud o escriba una declaración que describa sus circunstancias.
Si su caso se ve afectado por coronavirus (COVID-19) incluya detalles. Por ejemplo, por qué perdió ingresos y no pudo pagar el alquiler.
Nosotros podemos ayudarle a completar el impreso de defensa.
Debe completar y devolver el impreso de defensa o declaración a los tribunales antes de los 14 días posteriores a su recepción.
4.2 Si su arrendador va a juicio para desalojarlo, habrá un “juicio de posesión”.
Antes de la audiencia, sabrá que su arrendador lo llevará a juicio para desalojarlo porque le enviarán documentos judiciales, que incluyen:
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- copias de los impresos de “reclamación de posesión” (claim for possession)
- un impreso a de defensa
- una citación para el juzgado
- El impreso de defensa es su oportunidad de decir los motivos de los atrasos en el alquiler y si no está de acuerdo con lo que el propietario puso en los impresos de “reclamo de posesión”. Debe devolverlo en un plazo de 14 días.
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Es posible que deba pagar tarifas judiciales adicionales si no proporciona información en el impreso de defensa y ocasiona un retraso en su caso judicial.
Si no asiste al juicio, es muy probable que el juez decida que perderá su hogar.
5. Acoso y desalojos ilegales
Es un crimen si su arrendador lo acosa o intenta forzarlo a salir de una propiedad sin usar los procedimientos adecuados. Si esto sucede, es posible que tenga derecho a reclamar daños y perjuicios a través del juzgado.
5.1 ¿Qué es el acoso?
El acoso puede ser cualquier cosa que el propietario haga o deje de hacer que lo haga sentir inseguro en la propiedad o lo obligue a irse.
El acoso puede incluir:
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- detener servicios públicos, como la electricidad
- retención de llaves, por ejemplo, hay 2 inquilinos en una propiedad pero el propietario solo entrega 1 llave
- negarse a realizar reparaciones
- Comportamiento antisocial por parte de la inmobiliaria, por ejemplo, un amigo del propietario se muda a la casa de al lado y causa problemas.
- amenazas y violencia física
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5.2 Desalojo ilegal y derechos de los inquilinos
Su arrendador puede ser culpable de desalojo ilegal si usted:
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- no recibe un aviso previo antes de desalojar la propiedad
- Se encuentra con que las cerraduras han sido cambiadas
- son desalojados sin una orden judicial
- Incluso si la propiedad de su arrendador es embargada por un prestamista hipotecario, el prestamista debe notificarle con antelación para que pueda encontrar otra acomodación.
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Si tiene un arrendamiento asegurado, asegurado a corto plazo o periódico, deben darle:
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- 2 meses para desalojar la propiedad
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En Gales, el período de notificación debe ser:
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- al menos 6 meses si le avisaron el 24 de julio de 2020 o después
- al menos 3 meses si emitieron un aviso de la sección 8 por comportamiento antisocial
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5.3 Qué puede hacer usted
Si cree que lo están acosando o amenazando con un desalojo ilegal, o si la propiedad que alquila está siendo embargada, hable con su ayuntamiento local. Puede que tengan a alguien que se especialice en problemas de acoso a inquilinos. Los ayuntamientos también pueden iniciar procedimientos legales si creen que existen pruebas suficientes de acoso o desalojo ilegal.
También puede ponerse en contacto con nosotros para guiarlos apropiadamente.
Si hay violencia física involucrada, llame a la policía.
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