Como comprar una casa en el Reino Unido

1. Introducción

2. ¿Para quién es esta guía?

3. ¿Quién me puede ayudar?

4. ¿Qué me puedo permitir?

5. Preparación para solicitar un préstamo hipotecario

6. Verificaciones de identidad

7. Elegir una casa

8. Compra de un inmueble de nueva obra

1. Introducción

Comprar una casa es, a menudo, la inversión más grande que hará en su vida. Es realmente importante que tenga la información correcta, en el momento adecuado, para asegurarse de tomar decisiones apropiadas.

Puede evitar el estrés y acelerar el proceso al saber qué preguntas hacer, cuáles son sus derechos y qué responsabilidades tiene como comprador de vivienda.

2. ¿Para quién es esta guía?

Esta guía es para personas que están pensando en comprar su propia vivienda. Los nuevos compradores pueden encontrarlo particularmente útil, pero a medida que el proceso de compra cambia, incluso los compradores más experimentados pueden beneficiarse del conocimiento de los últimos pasos claves.

Se centra en propiedades de dominio absoluto.

Incluye una breve descripción general de cómo comprar un inmueble en arrendamiento (leasehold).

Cubre la compra de un inmueble que está actualmente alquilado, pero solo si usted planea vivir en el.

Es para personas que compran una vivienda en Inglaterra o Gales.

Tiene la intención de ser una descripción general útil del proceso; no es una declaración definitiva de la ley y no todos los pasos son obligatorios para todos los casos. Si está pensando en comprar un inmueble, debe buscar asesoramiento financiero y legal de manera independiente.

3. ¿Quién me puede ayudar?

Durante el proceso de compra de un inmueble, varios especialistas pueden ofrecerle asesoramiento o asistencia:

  • Prestamista: capaz de prestarle dinero para comprar el inmueble
  • Aseguradora: capaz de proporcionar la póliza de seguro de construcción que necesita para comprar un inmueble y la cobertura de contenido para proteger sus pertenencias.
  • Representante legal / notario: capaz de realizar los trámites jurídicos necesarios para comprar un inmueble
  • Agrimensor: capaz de evaluar la condición física del inmueble y puede dar una valoración independiente
  • Agente hipotecario o asesor: capaz de aconsejarle sobre el tipo de hipoteca que es mejor para usted.
  • Profesional o comerciante especializado: capaz de asesorar sobre cualquier trabajo de mantenimiento o construcción que se identifique en la evaluación.
  • Asesor energético: capaz de responder consultas sobre el Certificado de rendimiento energético (EPC).

El agente inmobiliario lo guiará a través del proceso de compra y trabajará con otras partes para agilizar el progreso de la venta. Pero recuerde: su función principal es ayudar al vendedor a vender su inmueble.

4. ¿Qué me puedo permitir?

Antes de comenzar a buscar una nueva casa, debe tener una idea de cuánto puede gastar en un inmueble. La mayoría de los compradores requerirán una hipoteca para poder comprar una casa.

Por lo general, puede pedir prestado un múltiplo de los ingresos de su hogar y esta cantidad estará influenciada por su puntaje crediticio. Agregar esta suma a su depósito le dará una indicación de su presupuesto.

Cuan mayor sea su depósito, más favorables serán las ofertas hipotecarias a las que probablemente pueda acceder.

El gobierno tiene una variedad de programas para ayudar a las personas a comprar un inmueble. Éstos incluyen:

  • Help to Buy (Ayuda para comprar): préstamo con garantía hipotecaria. El Gobierno ha anunciado este nuevo plan de ayuda para comprar que se ejecutará a partir de abril de 2021. Está restringido a compradores por primera vez e incluye límites de precios de propiedad regionales para garantizar que el plan llegue a las personas que más lo necesitan. El nuevo plan se ejecutará desde abril de 2021 hasta marzo de 2023. – necesita un depósito del 5%, el gobierno le prestará hasta un 20%(hasta un 40% en Londres), necesita una hipoteca de hasta el 75% para el resto (hasta el 55% en Londres), Debe comprar su casa a un constructor registrado de Help to Buy; su agente debe tener una lista.
  • Help to Buy (Ayuda para comprar) con ISA (cuenta de ahorro a largo plazo individual)
  • Lifetime ISA (Cuenta de ahorro de por vida, la puede utilizar para comprar su primer inmueble)
  • Help to Buy (Ayuda para comprar) en Gales
  • Homebuy Gales
  • Rent to Own en Gales (Alquiler con opción a compra)
  • Share Ownership (Propiedad de inmueble compartida entre un individuo y el ayuntamiento) y
  • Share Ownership Gales puede ayudarle a comprar cuando no pueda pagar un inmueble en el mercado libre en una ubicación específica.

Debe asegurarse de tener claro lo que estos programas pueden ofrecerle y cuándo, por ejemplo, Help to Buy: el bono ISA no se puede utilizar para el depósito o para pagar los honorarios del representante legal o del agente inmobiliario, o cualquier otro costo indirecto. 

Recuerde que comprar el inmueble no será su único gasto. Es posible que también necesite fondos para pagar:

  • Stamp duty (impuesto de timbre) en Inglaterra o impuesto sobre las transacciones territoriales en Gales (a menos que sea un comprador por primera vez y cumpla con ciertos criterios)
  • La obtención de encuestas / informes actualizados
  • tarifas de traspaso
  • tarifas de búsqueda
  • seguro de construcción
  • costos de mudanza
  • reparaciones o renovaciones esenciales en la casa
  • costos hipotecarios y seguros de vida
  • cargos por servicio y alquiler del terreno en inmuebles con el terreno arrendado (leasehold).

5. Preparación para solicitar un préstamo hipotecario

Antes de hablar con un corredor o asesor hipotecario, debe verificar su puntaje crediticio. Esta puntuación muestra la probabilidad que tiene de que le acepten o no la hipoteca. Cuanto mayor sea el puntaje, más probable es que le ofrezcan una variedad de buenas ofertas hipotecarias. 

Un prestamista hipotecario considerará la cantidad total que puede pedir prestada y cuán asequibles serán sus pagos hipotecarios mensuales. La evaluación de asequibilidad tomará en cuenta sus ingresos y sus gastos actuales, y considerará cualquier cambio que pueda afectar su capacidad para pagar los reembolsos (por ejemplo, si las tasas de interés cambian o si lo despiden).

Es recomendable pagar las deudas de las tarjetas de crédito o préstamos que tenga antes de solicitar una hipoteca, ya que los pagos mensuales se incluirán en la cantidad que puede pedir prestada. 

Se ofrecen muchos tipos diferentes de hipotecas. Mirar sitios web de comparación de precios puede ayudarlo a comprender los tipos de productos disponibles. El uso de un agente hipotecario puede ser una buena forma de obtener asesoramiento hipotecario individualizado, aunque es posible que tenga que pagar sus honorarios. Puede ser especialmente útil obtener asesoramiento individualizado si tiene circunstancias inusuales (por ejemplo, si trabaja por cuenta propia o tiene un puntaje crediticio bajo), ya que esto puede limitar los tipos de hipotecas disponibles. Del mismo modo, muchos prestamistas tendrán asesores hipotecarios que pueden asesorar sobre su propia gama de productos.

Antes de comenzar a ver inmuebles, debe obtener una decisión de hipoteca certificada. Ésta es una declaración escrita de un prestamista que proporciona una estimación de lo que puede pedir prestado. Le da una indicación de su presupuesto y le indica a los vendedores qué se toma en serio la compra de un inmueble. Obtener una decisión certificada de un prestamista no significa que tenga que contratar la hipoteca con ellos.

Sin embargo, como parte de la decisión certificada, la mayoría de los prestamistas realizarán una búsqueda de crédito. Algunos prestamistas realizarán una consulta ligera que no afectará su puntaje crediticio. Otros prestamistas realizarán una investigación rigurosa que puede afectar su puntaje crediticio. Debe averiguar qué tipo de consulta utilizan los prestamistas, ya que demasiadas consultas rigurosas podrían afectar negativamente su puntaje crediticio.

6. Verificaciones de identidad

Los agentes inmobiliarios, los abogados y los prestamistas hipotecarios están obligados por ley a verificar su identidad para evitar el blanqueo de capital y el fraude.

En varias fases durante la transacción, tendrá que presentar documentos para demostrar su identidad o domicilio e información sobre su fuente de fondos. Esto podría incluir recibos de la venta de otro inmueble, ahorros, fondos de herencia y obsequios financieros de familiares y amigos. Verificar esta información es un requisito legal para ayudar a proteger su transacción, y no proporcionar documentos de identificación podría ralentizar el proceso.

Reúna la documentación que necesita ahora para asegurarse de estar preparado:

  • Documentos de identificación: pasaporte, permiso de conducir, documento de identidad de un estado miembro del EEE.
  • comprobante de domicilio: permiso de conducir, extracto bancario o de tarjeta de crédito, factura de servicios públicos (no más de 3 meses). Las facturas de los teléfonos móviles no son un comprobante de domicilio válido.
  • comprobante del origen de los fondos, se incluye nóminas de los últimos 3 meses; impreso P60 de su empleador; declaración de impuestos y otros documentos si trabaja por cuenta propia. 

7. Elegir una casa

La mayoría de las personas comienzan su búsqueda de inmuebles en sitios web de inmuebles e o mediante agentes inmobiliarios locales.

Al buscar inmuebles, debe pensar en muchos criterios diferentes:

  • Asequibilidad: ¿Cuántos fondos tiene para gastar en un inmueble? 
  • Ubicación: la región o ciudad en la que desea vivir, y también puede tener en cuenta el ambiente del área (calles tranquilas o espacios sociales) y los servicios que se ofrecen en  el vecindario (tiendas locales, centros médicos, escuelas, etc.) Hay varios sitios en línea donde puede encontrar más información sobre un área local.
  • Conexiones de transporte: debe verificar su viaje hacia y desde el trabajo y / o la escuela, utilizando el transporte público u otro medio de transporte.
  • Hay pisos o casas que debe alquilar el terreno o edificio a largo plazo, por lo que pagará una tarifa regular por los servicios y es posible que tenga que renovar el contrato de arrendamiento (leasehold). 
  • Obra nueva o de segunda mano: las obras nuevas pueden ser atractivas, ya que vendrán limpias y energéticamente eficientes, y es posible que pueda elegir los accesorios y la decoración usted mismo (por ejemplo, gabinetes de cocina, azulejos, iluminación, etc.). Sin embargo, las obras nuevas pueden ser más caras que una casa de segunda mano similar; esto se conoce como la “prima de la obra nueva”. Las casas de segunda mano pueden brindar más oportunidades de mejoras para adaptarlas a lo que necesite y permitirle agregar valor al inmueble.
  • Número de dormitorios: tenga en cuenta cuántos dormitorios necesita ahora y cuántos necesitará en el futuro.
  • Rendimiento energético: ¿cómo es el rendimiento energético de la vivienda? ¿Qué habría que hacer para mejorarlo? Esta información se puede encontrar en el Certificado de eficiencia energética (EPC) del inmueble, aunque ciertos inmuebles (generalmente edificios históricos) están exentos de proporcionar EPC.
  • cantidad de espacio habitable – piense en su estilo de vida y necesidades de almacenamiento – ¿tiene una bicicleta o una silla para bebé? ¿Dónde los va a meter?
  • velocidad de Internet: ¿necesita Internet rápido para el trabajo o por ocio?
  • estacionamiento de automóviles: ¿hay estacionamiento disponible, se estaciona en la calle, en un camino o en un garaje; y hay algún costo de permiso de estacionamiento?
  • Posibilidad de ampliar: ¿podría ampliar el inmueble o convertir el desván o el garaje para hacer más espacio?
  • jardín – ¿quiere un espacio exterior? ¿Cuánto mantenimiento puede y está dispuesto a hacer? ¿El espacio sería suyo o se compartiría con otras viviendas?
  • área de conservación o estado del edificio listado: verifique si el inmueble está incluido en la lista del Patrimonio Nacional, ya que esto puede afectar su capacidad para realizar cambios tanto dentro como fuera del inmueble. Esto inmuebles pueden calificar para la exención del Certificado de rendimiento energético.
  • condición – algunos inmuebles están impecables y no necesitan obras; otros pueden necesitar una actualización y algunos pueden necesitar una pequeña renovación o reparación. Debe pensar en cuánto tiempo y energía tiene para hacer las reparaciones necesarias.
  • Inconvenientes: los inmuebles en carreteras con mucho tráfico, detrás de las vías de ferrocarril o ubicadas a cierta distancia de tiendas y rutas de transporte público suelen ser más baratas. 

Asegúrese de que no le quede ninguna duda antes de llegar a un acuerdo de compraventa. Estos inmuebles también pueden tardar más en revenderse.

Debe averiguar todo lo que pueda sobre los inmuebles que le interesen para ayudarlo a decidir cuál comprar. Las cosas que quizás desee preguntarle al agente inmobiliario incluyen:

  • ¿Hay algo que deba saber sobre el inmueble antes de presentar una oferta? Pregúntele a su agente inmobiliario acerca de los materiales que su utilizaron para construir el inmueble, ya que están obligados legalmente a pasarle esta información.
  • ¿Cuánto tiempo lleva la propiedad en el mercado? Si lleva más de 3 meses publicado, pregunte por qué creen que no se está vendiendo. ¿Hay algo que no les ha gustado a otras personas o es demasiado caro?
  • ¿Es el inmueble parte de una cadena de inmuebles, donde varias personas compran y venden sus inmuebles al mismo tiempo? ¿Cuántas personas hay en la cadena? ¿Los vendedores deberán vincular su propia compra?
  • ¿Cuánto tiempo llevan viviendo allí los dueños? Si es un período de tiempo corto, es posible que desee averiguar por qué; por ejemplo, puede haber un problema con vecinos ruidosos.
  • ¿El inmueble ha cambiado de manos repetidamente o han fracasado las ventas anteriores? Si es así, ¿por qué? Puede verificar primero en línea revisando los datos del “precio del inmueble vendido”, que también le indicará qué precio pagó el vendedor por el inmueble.
  • ¿Cuándo esperan mudarse los vendedores?¿Se han obtenido todos los permisos necesarios para alguna obra que deba hacerse en el inmueble?¿Puede hablar directamente con los vendedores? Ellos podrán darle una buena idea de los problemas relacionados con el inmueble.
  • ¿Está el inmueble arrendado (leasehold) o es de dominio absoluto (Freehold)?si está arrendado,¿cuánto tiempo queda en el contrato de arrendamiento? ¿Cuánto es el arrendamiento del terreno y el cargo por servicio? ¿Cambiarán y, de ser así, cuándo y cuánto? ¿Hay obras próximas en el edificio para las que se tendrá que presupuestar una suma global? 
  • ¿Está el vendedor dispuesto a firmar un acuerdo de reserva para demostrar que está comprometido a venderle su inmueble y está dispuesto a pagarle una compensación si se retira del trato? Mientras esté en el inmueble, también debe observar el estado del edificio. 

Si está interesado en un inmueble, debería visitarlo varias veces si el vendedor está de acuerdo. Visitar en diferentes momentos del día puede ser útil; por ejemplo, el tráfico en los alrededores puede ser más intenso en ciertos momentos del día.

8. Compra de un inmueble de nueva obra

Comprar un inmueble de nueva obra puede ser bastante diferente a comprar una casa de segunda mano. Es posible que esté comprando sobre el plano, lo que significa que es posible que el inmueble ni siquiera esté construido todavía. Algunas diferencias a tener en cuenta incluyen:

Dinero

Al comprar una casa de nueva obra, es posible que deba pagar una tarifa de reserva para mantener el inmueble. Esto solo puede ser reembolsable en ciertas circunstancias, así que verifique la letra pequeña antes de pagar.

Muchos promotes constructores le pedirán que intercambie contratos y pague un depósito poco después de reservar el inmueble. Debe asegurarse de que su prestamista y representante legal estén al tanto de la fecha límite y puedan cumplirla.

Muchos promotes constructores tendrán asociaciones con asesores hipotecarios y representantes legales específicos. No tiene la obligación de utilizar estas entidades si no lo desea. 

Puede haber cargos adicionales asociados con un inmueble de nueva obra, por ejemplo, cargos por instalaciones inmobiliarias. Asegúrese de que su representante legal le explique bien los detalles del contrato para saber qué está firmando.

Tiempo asignado

Si su propiedad aún se está construyendo, su promotor constructor puede darle una fecha en la cual la propiedad debería estar terminada. En algunas ocasiones, esta fecha de finalización puede retrasarse o adelantarse. Asegúrese de saber lo que sucederá en cualquier caso. En el caso de que se retrase, es posible que deba actualizar su oferta hipotecaria, ya que generalmente solo duran un período limitado.

Se puede escribir una fecha de parada prolongada en su contrato, lo que le permite retirarse de la compra en caso de retrasos prolongados al finalizar la obra.

Lista de defectos

La lista de defectos son problemas o trabajos sin terminar en una casa de nueva obra.

Debería considerar hacer un acuerdo en el que a la hora del intercambio se debe realizar una inspección de defectos una vez que se haya construido la propiedad y antes de su finalización. Esta inspección la puede realizar una empresa profesional o usted mismo. Debe notificar sobre cualquier problema a su promotor constructor y solicitar que se solucione antes de mudarse.

La mayoría de las casas de nueva obra tienen una garantía de 10 años para problemas estructurales importantes y una garantía de 2 años por defectos generales, pero es posible que esto no cubra la totalidad de la propiedad y los terrenos adjuntos. Asegúrese de tener claro qué está y qué no está incluido en la garantía antes de realizar un depósito.

Antes de hacer una oferta, es importante saber qué tipo de arreglos se pueden llevar a cabo y cuales no antes de la finalización y qué sucedería si tiene una disputa con el constructor.

Asegúrese de preguntarle al promotor constructor acerca de todos los materiales relacionados con la propiedad antes de comprometerse a comprar.

Estos son los primeros pasos para comprar un inmueble, si necesita más información específica puede llamarnos y le guiaremos mejor según su caso. 

Información extraída de: https://www.gov.uk/government/publications/how-to-buy-a-home/how-to-buy

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